Como funciona o crédito habitação em Portugal em 2026
O que é o crédito à habitação
O crédito à habitação é o instrumento financeiro pelo qual um banco antecipa o capital para adquirires um imóvel, contra a hipoteca do próprio bem e o compromisso de reembolso em prestações mensais. É a maior obrigação financeira da maior parte das famílias portuguesas, tipicamente entre 25 e 40 anos de horizonte.
Em Portugal, o regime está consolidado no Decreto-Lei n.º 74-A/2017, que transpôs a Directiva 2014/17/UE sobre crédito hipotecário. Estabelece regras de conduta, deveres de informação pré-contratual (FINE — Ficha de Informação Normalizada Europeia), livre revogação em 7 dias, e o quadro do PERSI (Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento).
O Banco de Portugal supervisiona o sector e publica anualmente medidas macroprudenciais — limites de LTV (loan-to-value), DSTI (debt-service-to-income) e maturidade. Em 2026, o LTV máximo para HPP mantém-se em 90%, o DSTI ronda 50%, e a maturidade máxima ~40 anos, com apertos crescentes para idades avançadas.
Como se calcula a prestação
Existem dois métodos de amortização:
Amortização francesa (padrão em Portugal):
P = C × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]Onde P é a prestação, C o capital, r a taxa mensal (TAN/12) e n o número de meses. A prestação mantém-se constante ao longo do prazo, mas nos primeiros anos é maioritariamente juro; à medida que amortizas capital, a fatia de juro reduz e a de capital aumenta.
Amortização alemã (rara em Portugal):
Capital amortizado é constante mensalmente (C/n), e o juro reduz com o capital em dívida. Prestação decrescente. Poupa juros totais, mas o esforço inicial é mais alto.
Consulta a calculadora de crédito habitação para simular ambos.
TAN, TAE, TAEG
- TAN (Taxa Anual Nominal): taxa contratada de juro. Composta por Euribor + spread. Se é variável, indexa-se ao Euribor a 3, 6 ou 12 meses.
- TAE (Taxa Anual Efectiva): TAN capitalizada — reflete o efeito dos juros compostos ao longo do ano.
- TAEG (Taxa Anual de Encargos Efectiva Global): TAE + todos os encargos (comissões, seguros obrigatórios, imposto do selo, avaliação). É o único indicador comparável entre bancos.
O spread médio em Portugal em 2026 ronda 0,8% a 1,2% para clientes com bom perfil e LTV baixo (≤ 70%). Sobe até 2% para LTV altos ou clientes com risco superior.
Exemplo prático em Portugal
Compras casa em Braga com preço de 200 000 €. Poupanças de 40 000 € para entrada + custos:
- Capital financiado: 160 000 € (LTV = 80%).
- Prazo: 30 anos (360 meses).
- Euribor 6M em Julho 2026 ≈ 2,3%; spread 0,9%; TAN 3,2%.
- Prestação (francesa): ~692 €/mês.
- Juros totais pagos ao longo dos 30 anos: ~89 000 €.
Se optasses por 25 anos com mesma TAN: prestação ~776 €/mês, mas juros totais ~73 000 € (~16 000 € de poupança). Menor prazo = maior esforço mensal, menor custo total.
Contexto em Portugal
Encargos obrigatórios associados:
- Imposto do Selo de 0,6% do capital financiado (prazo ≥ 5 anos).
- Seguro de vida obrigatório — cobre morte e invalidez do mutuário.
- Seguro multirriscos habitação obrigatório — cobre incêndio e outras causas.
- Comissão de avaliação (~250 €).
- Comissão de gestão/manutenção mensal.
- Custos comprar casa incluem tudo isto e o IMT.
Existe crédito bonificado limitado a habitação para jovens em algumas circunstâncias, e crédito para reabilitação urbana com condições especiais.
Erros comuns
- Comparar bancos só pela TAN: a TAN esconde encargos. Compara sempre pela TAEG.
- Escolher prazo máximo por defeito: prazo mais longo alivia prestação mas duplica juros totais. Simula 5-10 anos de diferença.
- Ignorar cross-selling forçado: bancos condicionam spread a domiciliação de ordenado, cartão de crédito, seguros. Renegociar em 5 anos pode compensar.
- Não avaliar amortização antecipada: legalmente permitida com comissão máxima de 0,5% (taxa variável) ou 2% (taxa fixa). Amortizar em anos de bónus poupa juros compostos.
- Assumir Euribor estável: crédito variável tem risco de subida. Simula sempre um cenário Euribor +2 p.p. e verifica se a taxa de esforço aguenta.
Ver também
- Simulador de crédito habitação.
- Quanto posso pedir — capital máximo dado o rendimento.
- Taxa de esforço — limite prudencial.
- Amortização antecipada — simulador.