Como funciona a amortização antecipada do crédito habitação
O que é a amortização antecipada
A amortização antecipada é o pagamento voluntário de parte ou totalidade do capital em dívida de um crédito habitação antes do fim do prazo contratado. É um dos instrumentos financeiros mais poderosos ao dispor de quem tem crédito, porque cada euro amortizado deixa de gerar juros compostos até ao fim do contrato — o impacto acumulado é muitas vezes surpreendente.
Em Portugal, o regime é regulado pelo Decreto-Lei n.º 74-A/2017, que transpôs a Directiva 2014/17/UE. O direito de amortizar total ou parcialmente é garantido por lei — o banco não pode recusar — e existe um limite máximo de comissão que a instituição pode cobrar sobre o valor amortizado. Este quadro protege o consumidor e torna a amortização uma alavanca previsível.
Amortizar não é a decisão certa em todos os cenários. Depende da tua taxa de juro, do teu horizonte de investimento alternativo, e da liquidez que precisas manter para imprevistos.
Como se calcula a comissão
O art. 6.º do DL 74-A/2017 fixa as comissões máximas:
- 0,5% do capital amortizado — para créditos com taxa variável (a esmagadora maioria em Portugal).
- 2,0% do capital amortizado — para créditos com taxa fixa dentro do período fixo.
- 0% — no caso de morte, desemprego ou transferência para outra instituição em determinadas condições.
Sobre o valor amortizado incide ainda Imposto do Selo de 4% sobre a comissão (não sobre o capital). O custo total da amortização é assim:
custo = capital amortizado × comissão + comissão × 4%Para uma amortização de 10 000 € num crédito variável: 10 000 × 0,5% = 50 € de comissão, + 2 € de selo = 52 € de custo total.
Exemplo prático em Portugal
Crédito de 160 000 € a 30 anos, TAN 3,2%, prestação inicial ~692 €. Ao fim de 5 anos, o capital em dívida ronda 141 000 €. Recebes um bónus de 15 000 € e queres amortizar. Tens duas opções:
Redução de prazo (mantém a prestação): passas dos 25 anos restantes para ~21 anos e 4 meses. Poupas cerca de 21 000 € de juros até ao fim do crédito.
Redução de prestação (mantém o prazo): prestação desce de 692 € para ~618 €. Poupas cerca de 8 400 € de juros até ao fim do crédito, mas ganhas folga mensal imediata.
A redução de prazo poupa quase o triplo em juros — é matematicamente superior sempre que a folga não é necessária. Podes simular ambas na calculadora de amortização antecipada.
Quando compensa amortizar
Compensa amortizar sempre que a TAN do crédito é superior à rentabilidade líquida de impostos do teu melhor investimento alternativo. Um crédito a 3,2% equivale a um investimento garantido de 3,2% isento de risco — é um retorno excelente numa aplicação sem volatilidade.
Se tens dinheiro parado num depósito a prazo a 2% (bruto) — que dá ~1,44% líquido após IRS de 28% — amortizar é claramente melhor. Se tens um ETF diversificado que espera render 7% ao ano, a matemática é discutível, mas o factor risco e liquidez entra em jogo.
O momento também importa: amortizar cedo no crédito tem impacto muito maior do que amortizar tarde, porque nos primeiros anos a fatia de juro na prestação é dominante (amortização francesa).
Erros comuns
- Não comparar TAN com rentabilidade líquida: comparar com rendibilidade bruta induz decisões erradas. Sempre líquido de IRS/comissões.
- Escolher redução de prestação por defeito: reduzir prazo poupa muito mais em juros. Só reduzas prestação se precisas mesmo da folga mensal.
- Amortizar sem manter fundo de emergência: 6 meses de despesas líquidas devem ficar sempre em conta liquida. Amortizar até ao último cêntimo é imprudente.
- Amortizar em créditos com taxa fixa cara: 2% de comissão pode anular vantagem se estás perto do fim do período fixo.
- Esquecer que amortizar não desonera do seguro: o seguro de vida associado continua obrigatório até ao fim do prazo original, mesmo com redução de prazo.
Ver também
- Crédito habitação — como funciona a estrutura da prestação.
- Taxa de esforço — limite prudencial antes de amortizar.
- Juros compostos — porque cada euro amortizado cedo vale muito.