Todos os custos de comprar casa em Portugal em 2026
O que são os custos de aquisição
Quando compras uma casa em Portugal, o preço acordado com o vendedor é apenas o ponto de partida. Ao valor da escritura acrescem impostos, comissões, actos notariais e seguros que somam facilmente 7% a 10% do preço quando há crédito bancário envolvido. Ignorar estes custos é um dos erros mais frequentes de quem compra pela primeira vez — e pode inviabilizar o próprio negócio à última hora.
Os custos dividem-se em três blocos: fiscais (IMT, Imposto do Selo), notariais e registais (escritura, registo predial), e bancários (avaliação, comissões, seguros, IS do crédito). Cada bloco tem regras próprias e nenhum é dispensável — todos são obrigatórios por lei portuguesa.
O regime de conduta bancária consta do DL 74-A/2017, que impõe transparência através da FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia). O comprador deve consultar a FINE antes de assinar qualquer contrato e comparar entre pelo menos três bancos.
Como se calculam
Vamos por rubricas, assumindo compra de casa HPP com crédito:
- Sinal: 10-20% do preço, entregue ao vendedor no contrato-promessa. Se desistes, perdes; se o vendedor desiste, devolve em dobro (art. 442.º Código Civil).
- IMT: progressivo por escalões. Para HPP até ~104 k há isenção; sobe a 8% marginal acima de 1,1M.
- Imposto do Selo aquisição: 0,8% do valor.
- Imposto do Selo crédito: 0,6% do capital financiado (prazo ≥ 5 anos).
- Escritura + registos: ~600-900 € (notário, IRN — Instituto dos Registos e do Notariado).
- Avaliação do imóvel: ~250-300 € (banco).
- Comissão de dossier / abertura: 300-600 € (banco).
- Seguros: vida (1-3 €/mês por 1 000 € de capital) + multirriscos (~150-300 €/ano).
Consulta a calculadora de custos comprar casa para o total.
Exemplo prático em Portugal
Casa em Coimbra por 200 000 €, HPP, com crédito de 160 000 € a 30 anos:
- IMT: ~2 200 € (escalão intermédio).
- IS aquisição (0,8%): 1 600 €.
- IS crédito (0,6% × 160 k): 960 €.
- Escritura + registos: ~800 €.
- Avaliação: 270 €.
- Comissão de dossier: 400 €.
- 1º ano seguro vida (para 40 anos): ~200 €.
- 1º ano seguro multirriscos: ~180 €.
Total custos adicionais: ~6 610 €. Somado à entrada de 40 000 €, precisas de ~46 610 € líquidos no dia da escritura, além de reservar para os primeiros meses.
Contexto em Portugal
O regime legal envolve várias entidades:
- AT — liquidação de IMT e IS. Portal das Finanças.
- IRN — registo predial. Casa Pronta agrega serviços num único acto.
- Banco de Portugal — supervisão do crédito, publica indicadores mensais de spread médio e TAEG.
- ASF (Autoridade de Supervisão de Seguros) — regula seguros de vida e multirriscos.
- DECO — apoio ao consumidor, comparações e reclamações.
O serviço Casa Pronta (Ministério da Justiça) permite fazer escritura, registos e pedir certidões num único balcão, tipicamente por 700-900 €. Alternativa: notário privado, com honorários semelhantes mas mais margem de negociação.
Compradores jovens até 35 anos com HPP têm isenção de IMT e IS aquisição até ~316 772 € desde 2024 (art. 9.º-A CIMT), mediante requisitos de rendimento e não titularidade prévia de HPP.
Erros comuns
- Reservar apenas para o sinal: os custos extra são o dobro/triplo do sinal em muitos casos. Simula sempre custo total.
- Não pedir a isenção Jovens: exige requerimento prévio à AT. Não é automática.
- Assinar contrato-promessa sem avaliação bancária: se o banco avaliar abaixo do preço, o LTV muda e o financiamento fica insuficiente. Perdes o sinal.
- Comparar bancos só pela TAN: só a TAEG comunica o custo real com comissões e seguros. Ver crédito habitação.
- Ignorar o IMI proporcional do 1º ano: o vendedor paga o IMI do ano da venda inteiro, mas é comum ajustar-se pro rata na escritura.
- Esquecer a caução do condomínio ou avanço de condomínio: em prédios com custos altos, pode significar 500-1 500 € à cabeça.
Ver também
- Custos comprar casa — simulador integrado.
- IMT, Imposto do Selo — impostos discriminados.
- Taxa de esforço — verifica se aguentas a prestação.
- Renda vs comprar — decisão financeira global.