Como funciona o IMT e a tabela de escalões 2026
O que é o IMT
O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) é um imposto de aquisição, pago pelo comprador no momento em que adquire um prédio urbano ou rústico. É a segunda maior fatia dos custos de compra de habitação em Portugal, logo a seguir ao próprio preço. Está regulado pelo Código do IMT (CIMT), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 287/2003.
O imposto incide sobre o maior dos dois valores: o preço declarado na escritura ou o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel constante da matriz predial. Este mecanismo evita simulações de preço abaixo do real de mercado.
A taxa é progressiva por escalões para habitação, com tabelas diferentes conforme o imóvel se destine a Habitação Própria e Permanente (HPP) ou a habitação secundária/arrendamento. Terrenos rústicos, prédios comerciais e outras situações têm taxas próprias.
Como se calcula
A regra é: aplica-se a taxa marginal do escalão ao valor total e subtrai-se a parcela a abater (deduction), que compensa a progressividade. A fórmula é:
IMT = valor × taxa marginal − parcela a abaterAs tabelas de escalões são actualizadas anualmente por Orçamento do Estado (art. 17.º CIMT). Em 2026, a tabela HPP começa com isenção total até 104 261 € (valor indexado), e a taxa efectiva sobe progressivamente até 8% acima dos 1 128 287 € (marginal máxima). A tabela para habitação secundária tem escalões idênticos, mas sem isenção inicial — arranca em 1% desde o primeiro euro.
Consulta a calculadora de IMT para simular com os escalões actualizados.
Exemplo prático em Portugal
Compras uma casa em Braga por 250 000 € para HPP:
- Escalão aplicável 2026: entre 142 618 € e 194 458 € — taxa marginal 7%, parcela a abater ~5 259 €.
- Para 250 000 €, subes ao escalão seguinte (194 458 € - 274 375 €), marginal 8%.
- IMT ≈ 250 000 × 0,08 − parcela do escalão ≈ 9 400 €
Se a mesma casa fosse para arrendamento (não-HPP), o IMT seria calculado com a tabela secundária e não haveria isenção do primeiro escalão — o valor total sairia mais elevado.
A liquidação faz-se no Portal das Finanças, secção “Imóveis”, antes da escritura. O documento único de cobrança (DUC) é apresentado ao notário no dia do acto.
Contexto em Portugal
O CIMT prevê várias isenções:
- Art. 7.º CIMT — Prédios adquiridos para revenda por empresas do sector, desde que revendidos em 3 anos.
- Art. 9.º CIMT — Aquisições até certo valor para HPP de jovens até 35 anos, introduzida em 2024 e mantida em 2026 (isenção total até ~316 772 € para menores de 35, mediante requisitos de rendimento).
- Reabilitação urbana — Isenções para imóveis em ARU (Áreas de Reabilitação Urbana) mediante aprovação municipal.
- Fundos de investimento imobiliário para arrendamento habitacional têm regimes próprios.
Este imposto é receita municipal, motivo pelo qual as isenções em ARU dependem da câmara. A AT liquida e as câmaras recebem a receita mensal.
Erros comuns
- Calcular sobre o preço quando o VPT é superior: se o VPT é 300 k e o preço declarado 260 k, o IMT calcula-se sobre 300 k. Erro típico em escrituras por preço abaixo do mercado.
- Confundir tabela HPP com secundária: se compras casa para HPP mas depois arrendas nos primeiros anos, perdes a isenção retroactivamente (art. 11.º CIMT) e o IMT torna-se devido com juros.
- Não pedir a isenção Jovens até 35: exige requerimento específico antes da escritura. Não é automática.
- Esquecer o Imposto do Selo de 0,8% sobre o valor da aquisição: soma-se sempre ao IMT como custo adicional.
- Assumir que o IMT é dedutível ao IRS: não é. Faz parte do valor de aquisição para efeitos de mais-valias futuras, mas não deduz no ano da compra.
Ver também
- Calculadora IMT — simulador oficial.
- Custos comprar casa — total incluindo IMT, Selo, notário, registos.
- Crédito habitação — para financiamento do restante.