Como determinar quanto crédito o banco me vai emprestar?

O banco calcula com base na sua capacidade de pagar a prestação sem ultrapassar a taxa de esforço máxima (35% do rendimento líquido). Rendimento 2000 €/mês × 35% = 700 € de prestação máxima. Invertendo a fórmula de anuidade com prazo e taxa, chega-se ao capital: 700 € a 30 anos com TAN 3,5% dá ~156.000 € de crédito máximo.

Que rendimento é que a banca considera?

Rendimento líquido comprovado — normalmente a média dos últimos 3-6 meses de recibo de vencimento. Independentes: IRS dos últimos 2-3 anos com coeficientes conservadores. Prémios/comissões: 30-50% da média anual. Aluguer recebido: 60-70% após impostos. Rendimentos irregulares (freelance esporádico) costumam não contar.

E se pedirmos em conjunto (casal)?

Soma-se os dois rendimentos e aplica-se a taxa de esforço aos dois — o teto sobe proporcionalmente. Dois rendimentos de 1500 € = 3000 € × 35% = 1050 € de prestação máxima. Ambos figuram como titulares/fiadores. Em caso de separação, ambos permanecem responsáveis pelo crédito até renegociar/refinanciar.

Quanto Posso Pedir de Crédito Habitação?

Quanto posso pedir de crédito habitação em Portugal

O que significa “quanto posso pedir”

“Quanto posso pedir” é a pergunta que qualquer comprador de casa faz antes de escolher imóvel. A resposta depende de três variáveis interligadas: o rendimento líquido mensal do agregado, os encargos financeiros já existentes (créditos, cartões, leasings) e as regras macroprudenciais que o Banco de Portugal impõe aos bancos para conter o risco de crédito imobiliário.

Não há um valor único: o limite prático combina o que o banco está disposto a emprestar (DSTI, LTV, prazo) com o que o cliente consegue suportar sem comprometer a qualidade de vida. Um crédito aprovado no limite máximo pode ser financeiramente sustentável em teoria e catastrófico na prática, se houver imprevistos como desemprego, doença ou nascimento de filho.

Como se calcula

A regra central é a taxa de esforço ou DSTI (Debt Service-to-Income):

DSTI = (prestacao_credito + outros_encargos_mensais) / rendimento_liquido_mensal

O Banco de Portugal recomenda, através do Aviso 4/2018 (revisto em 2022 e 2024), que a DSTI não ultrapasse 50% do rendimento líquido — com stress test de subida de 3 pontos percentuais da Euribor (o cliente deve suportar a prestação mesmo com Euribor +3%). Na prática comercial, os bancos preferem operar em 35-40% de DSTI real para deixar folga.

Outros limites em vigor em 2026:

LTV (Loan-to-Value) máximo: 90% para primeira habitação própria e permanente, 80% para segunda habitação, 100% para imóveis do próprio banco.
Prazo máximo: 40 anos até aos 35 anos de idade, decrescendo até 35 anos aos 40+ anos, e 30 anos após os 50.
Idade máxima ao termo do contrato: 75-80 anos.

Exemplo prático em Portugal

Um casal com rendimento líquido conjunto de 3 000 €/mês, sem outros créditos, quer comprar casa em 2026:

DSTI 40% recomendada: 3 000 × 40% = 1 200 €/mês de prestação máxima
Com Euribor a 3% e spread 1%, TAN 4%, prazo 30 anos: capital financiável ≈ 250 000 €
Com LTV 90%: valor máximo do imóvel ≈ 278 000 €
Entrada mínima necessária: 28 000 € + custos de compra (IMT, IS, escritura, ≈ 6-8% do preço) ≈ 45 000 € total

Se o mesmo casal já tiver crédito automóvel de 250 €/mês, o limite baixa para 950 €/mês de prestação, e o valor da casa cai para ≈ 220 000 €. Se a Euribor subir 3 pontos no stress test, a prestação simulada a 7% seria ≈ 1 660 € — acima do teste, o banco não aprova.

Contexto em Portugal

O quadro macroprudencial foi endurecido em 2018 (Aviso 4/2018) após o crash imobiliário de 2007-2013, e reforçado em 2022 com stress test obrigatório. O Banco de Portugal publica trimestralmente relatórios de estabilidade financeira com dados sobre concessão de crédito e cumprimento das regras.

Bancos podem exceder os limites, mas apenas em 5% do volume anual concedido, e para clientes com perfil de risco compensatório. Na prática, ultrapassar DSTI 50% é excepcional e implica avalistas ou garantias adicionais.

Existem programas do Estado que ajudam a entrada:

IHRU — Porta 65 Jovem — subsídio de renda até 30 anos
Garantia Pública (Decreto-Lei 44/2024) — o Estado garante 15% do valor para jovens até 35 anos com rendimento até 8.º escalão IRS, permitindo LTV até 100%

O regime de fiadores foi limitado — não substitui os rácios de DSTI/LTV, apenas os complementa.

Erros comuns

Confundir bruto com líquido: os bancos calculam DSTI sobre líquido (após IRS e SS), e alguns retiram ainda subsídio de refeição não obrigatório. Usar bruto sobrestima muito o limite.
Ignorar seguros obrigatórios: crédito habitação exige seguro de vida e seguro multirriscos (100-200 €/mês juntos), que não entram na DSTI mas oneram o orçamento real.
Contar rendimentos irregulares como fixos: comissões, prémios anuais e horas extras entram parcialmente ou não entram na análise, dependendo do banco.
Assumir Euribor actual como perpetuidade: em 2022 estava perto de 0%, em 2024 chegou a 4%. Fazer contas só com a taxa actual sem stress test é receita para incumprimento.
Pedir o máximo aprovado: só porque o banco aprova 250 000 € não significa que faça sentido pedir tudo. Deixar 10 pontos de folga em DSTI dá margem para imprevistos.

Quanto posso pedir de crédito?