Calculadora de IMI

Como funciona o IMI e quanto pagas todos os anos

O que é o IMI

O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) é um imposto anual sobre a propriedade de imóveis situados em território português, criado pelo Decreto-Lei n.º 287/2003 e regulado pelo Código do IMI (CIMI). Substituiu a antiga Contribuição Autárquica em 2003 e é receita municipal — cada câmara define a sua taxa dentro dos limites legais.

O imposto incide sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, atribuído pela Autoridade Tributária através da fórmula do art. 38.º CIMI, que combina valor base por metro quadrado, coeficientes de localização, afectação, qualidade e vetustez. O VPT é normalmente inferior ao valor de mercado.

É pago pelo proprietário registado a 31 de Dezembro de cada ano. Muda de mãos com a venda, mas o proprietário desse último dia paga o IMI do ano inteiro seguinte — motivo pelo qual escrituras em Novembro/Dezembro costumam ajustar o valor entre partes.

Como se calcula

A fórmula é directa:

IMI = VPT × taxa municipal

Os limites legais (art. 112.º CIMI):

• Prédios urbanos (habitação e comércio): entre 0,3% e 0,45% — a câmara escolhe anualmente.
• Prédios rústicos: taxa fixa de 0,8%.
• Prédios detidos por entidades em paraísos fiscais: 7,5% (majoração punitiva).

Em 2026, câmaras como Lisboa e Porto tendem a aplicar a taxa mínima de 0,3%; municípios do interior aproximam-se do máximo. O portal da AT mostra a tabela actualizada por município.

Os coeficientes que compõem o VPT são revistos por portaria anual. Existe também reavaliação por iniciativa do proprietário (art. 130.º CIMI) — útil quando o imóvel se desvaloriza.

Exemplo prático em Portugal

Tens um apartamento em Aveiro com VPT de 125 000 €. A câmara aplica taxa de 0,32% em 2026:

• IMI anual: 125 000 × 0,32% = 400 €

Se o valor exceder 100 €, pagas em duas prestações — Maio e Novembro. Acima de 500 €, em três prestações — Maio, Agosto e Novembro (art. 120.º CIMI). Valores até 100 € pagam-se de uma vez em Maio.

Se compraste habitação nova em 2025 e é HPP, tens direito a isenção temporária de 3 anos (art. 46.º Estatuto dos Benefícios Fiscais), extensível dependendo do valor patrimonial e do rendimento do agregado. A isenção não é automática — tem de ser requerida no Portal das Finanças.

Contexto em Portugal

O CIMI define o VPT no art. 38.º:

Vt = Vc × A × Ca × Cl × Cq × Cv

Onde:

• Vc é o valor médio de construção por m² (fixado por portaria).
• A é a área bruta ponderada.
• Ca é o coeficiente de afectação (habitação = 1,00; comércio = 1,20; serviços = 1,10).
• Cl é o coeficiente de localização (0,4 a 3,5, fixado por zonamento municipal).
• Cq é o coeficiente de qualidade e conforto (0,50 a 1,70).
• Cv é o coeficiente de vetustez (0,40 a 1,00 conforme idade).

A calculadora de IMI permite estimar o valor anual usando o VPT constante da caderneta predial. O VPT actualiza-se por avaliação trienal geral (últimas em 2012 e 2016) e por avaliações pontuais.

Erros comuns

• Confundir IMI com AIMI: o Adicional ao IMI incide sobre patrimónios elevados (VPT total > 600 k para singulares) além do IMI normal. São dois impostos autónomos.
• Não requerer isenção de HPP: a isenção de 3 anos não é automática. Tem de ser requerida entre a compra e 60 dias após a inscrição na matriz. Perde-se se esqueceres.
• Pagar em Maio quando podias fraccionar: se preferires diluir o encargo, escolhe as prestações — não há juros até ao vencimento de cada uma.
• Ignorar reclamação do VPT: se o valor patrimonial não reflecte o estado real (deterioração, más avaliações), podes pedir reavaliação por conta própria e reduzir o imposto anual.
• Assumir taxa igual em todos os municípios: a variação entre 0,3% e 0,45% pode significar diferença de mais de 30% no imposto pago pelo mesmo imóvel em municípios vizinhos.

Ver também

• AIMI — adicional para patrimónios superiores a 600 k.
• Custos comprar casa — inclui IMI proporcional no primeiro ano.
• Renda vs comprar — IMI entra na equação de custo total de propriedade.