Como funciona o AIMI e quem paga o Adicional ao IMI
O que é o AIMI
O Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI) é um imposto sobre o património imobiliário elevado, criado pela Lei do Orçamento do Estado para 2017 (Lei n.º 42/2016) e regulado pelos artigos 135.º-A a 135.º-K do CIMI. Substituiu o antigo Imposto do Selo sobre grandes patrimónios da verba 28.1 e passou a ser cobrado autonomamente pela AT.
Ao contrário do IMI clássico — que incide imóvel a imóvel — o AIMI é pessoal: soma-se o Valor Patrimonial Tributário (VPT) de todos os imóveis urbanos habitacionais detidos pelo contribuinte à data de 1 de Janeiro e aplica-se a tabela progressiva sobre o excedente acima do limiar de isenção.
Existe uma franquia de 600 000 € por titular singular e 1 200 000 € para casados em tributação conjunta ou unidos de facto, que optaram pela declaração conjunta. Só o valor acima da franquia é tributado. É por isso um imposto que atinge menos de 1% dos contribuintes.
Como se calcula
Para pessoas singulares em 2026:
- Franquia individual: 600 000 € de VPT total.
- Franquia conjunta (casados/unidos de facto declarantes conjuntos): 1 200 000 €.
- VPT total − franquia = base tributável.
- Escalões progressivos:
- Até 1 M € acima da franquia: 0,7%.
- 1 M − 2 M €: 1,0%.
- Acima de 2 M €: 1,5%.
Para pessoas colectivas: taxa única de 0,4% sobre o VPT total dos imóveis habitacionais ou terrenos para construção, sem franquia. Empresas em paraísos fiscais pagam 7,5% (majoração punitiva).
O imposto é liquidado em Junho e pago em Setembro, autonomamente do IMI (art. 135.º-G CIMI).
Exemplo prático em Portugal
Um casal casado com tributação conjunta detém três imóveis:
- Casa de morada, Cascais: VPT 900 000 €.
- Apartamento arrendado, Porto: VPT 350 000 €.
- Casa de férias, Algarve: VPT 250 000 €.
VPT total: 1 500 000 €. Franquia conjunta: 1 200 000 €. Base tributável: 300 000 €.
AIMI: 300 000 × 0,7% = 2 100 €.
Se ambos os cônjuges optassem por tributação separada, cada um teria franquia de 600 000 €, mas os imóveis contam para quem é titular na Conservatória. Se estão em comunhão de bens, dividem-se meio-meio: cada um declara 750 000 €, tributa 150 000 acima da franquia individual = 1 050 € cada. Total 2 100 €. A conjunta é neutra neste caso, mas em distribuições assimétricas pode variar significativamente.
Contexto em Portugal
Regras específicas do art. 135.º-A e seguintes CIMI:
- Imóveis excluídos: prédios comerciais, industriais, de serviços e prédios rústicos não entram na base do AIMI. Só imóveis habitacionais e terrenos urbanos para construção.
- Prédios devolutos e ruínas: são tributados normalmente com base no VPT matricial.
- Fundos de investimento imobiliário para arrendamento habitacional: regimes especiais de isenção total ou parcial.
- Compensação em IRS: para imóveis afectos a arrendamento categoria F, o AIMI pago pode ser deduzido à colecta do IRS até ao limite da fracção correspondente (art. 135.º-I CIMI).
A opção pela tributação conjunta faz-se anualmente até 31 de Março pelo Portal das Finanças (art. 135.º-D CIMI), independentemente da opção que se faça para IRS. Casais podem optar por conjunta no AIMI e separada no IRS.
Este imposto é receita do Estado central, não municipal. É um dos raros impostos sobre riqueza líquida no sistema fiscal português — a maioria incide sobre rendimento (IRS/IRC) ou transacções (IMT/IVA).
Erros comuns
- Confundir AIMI com IMI: são independentes. Pagas IMI todos os anos, imóvel a imóvel, à taxa municipal; e pagas AIMI só se somares > 600 k€ VPT habitacional.
- Assumir que todos os imóveis contam: comerciais, industriais e serviços estão excluídos. Só habitacionais e terrenos para construção.
- Não optar por tributação conjunta: casais com um cônjuge concentrando propriedade beneficiam da conjunta (franquia 1,2M). Verifica anualmente.
- Ignorar dedução no IRS categoria F: senhorios podem deduzir a fração do AIMI atribuível ao imóvel arrendado ao IRS.
- Assumir que empresa evita AIMI: pessoas colectivas pagam 0,4% sem franquia, e em paraísos fiscais 7,5%. Estruturar via sociedade raramente compensa.
Ver também
- IMI — imposto anual base.
- Escalões IRS — para senhorios com categoria F.
- Custos comprar casa — patrimónios elevados.