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Airbnb vs Arrendamento

Ajuda a perceber se o teu apartamento rende mais em alojamento local ou em arrendamento de longa duração. Inclui despesas fixas (limpeza, roupas, água extra), comissão da plataforma e retenção fiscal aproximada. Simplificado: não substitui análise contabilística.

média Portugal: 60-70%
típico Airbnb: 15%
limpeza, roupa, água, IMI/12
AL cat. B: 25% típico
Airbnb rende mais
94,50 €
Airbnb bruto1560,00 €
− comissão1326,00 €
− despesas1026,00 €
Airbnb líquido769,50 €
Arrendamento líquido (após 25% IRS)675,00 €

Simplificado. Não inclui IVA (obrigatório em AL) nem análise detalhada de tributação em categoria B — consulte o seu contabilista.

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Airbnb vs arrendamento tradicional: qual rende mais em Portugal

O que compara este cálculo

Se és proprietário de um imóvel em Portugal e queres rentabilizá-lo, tens dois caminhos principais: arrendamento tradicional (mensal, contrato NRAU) ou alojamento local (AL) — na prática, Airbnb, Booking e similares. A escolha entre um e outro depende de rentabilidade líquida, esforço de gestão, risco regulatório e enquadramento fiscal.

O arrendamento tradicional dá rendimento previsível, baixo esforço e tributação em categoria F do IRS (taxa autónoma de 25%, com opção pelo englobamento). O alojamento local dá potencial de rendimento muito superior por m², mas exige gestão intensiva, sazonalidade acentuada, mais desgaste e enquadramento em categoria B (art. 41.º CIRS), com coeficientes de tributação diferentes.

Em Portugal, o regime do AL foi apertado pelo DL 60/2018 (versão consolidada) e pela Lei 56/2023 “Mais Habitação”, com restrições em zonas de contenção (Lisboa, Porto, Algarve) e fim da emissão de novas licenças em áreas urbanas centrais até 2030.

Como se calcula a rentabilidade

Rentabilidade bruta anual:

rentabilidade bruta (%) = rendimento anual / valor do imóvel × 100

Rentabilidade líquida: subtrai IMI, condomínio, seguros, manutenção, IRS e (em AL) taxa turística, plataforma (~15% Airbnb), limpeza, água e electricidade.

Para o arrendamento tradicional, o cálculo é simples: renda mensal × 12 × taxa de ocupação (95-100%). Para AL, é preço médio por noite × dias ocupados × factor sazonal. A taxa de ocupação em Lisboa 2026 ronda 65-75% anual em AL bem gerido; em zonas rurais, 30-45%.

Podes simular ambos em paralelo na calculadora Airbnb vs arrendamento.

Exemplo prático em Portugal

T2 em Alfama, Lisboa, valor de mercado 380 000 €.

Arrendamento tradicional:

  • Renda: 1 300 €/mês × 12 = 15 600 €/ano
  • Rentabilidade bruta: 4,1%
  • Após IMI (~400 €), condomínio (~600 €), seguro (~180 €), IRS categoria F 25% (~3 600 €): líquido ~10 800 €
  • Rentabilidade líquida: ~2,8%

Alojamento local:

  • Preço médio: 110 €/noite, ocupação 70% = 28 100 €/ano
  • Depois de plataforma (15%), limpeza (~3 500 €), utilidades (~1 800 €), IMI (400 €), condomínio (600 €), seguro (300 €), manutenção (1 500 €): bruto tributável ~15 500 €
  • IRS categoria B — regime simplificado, coeficiente 0,35 sobre rendimento AL de imóvel em zona de contenção (0,50 fora): base tributável ~5 425 €. Aplicando taxa marginal 43%: ~2 333 € de IRS
  • Líquido anual: ~13 100 € ou rentabilidade líquida ~3,4%

A vantagem do AL em Lisboa em 2026 é marginal para imóveis padrão — o regime “Mais Habitação” apertou muito o coeficiente para 0,35 em zonas de contenção, aumentou o IMI para AL residencial, e criou a CEAL (contribuição extraordinária). Fora de Lisboa/Porto/Algarve, a vantagem do AL pode chegar a 2-4 pontos percentuais.

Contexto regulatório em Portugal

Licença AL: obtida pelo Balcão Único do Turismo de Portugal. Em zonas de contenção, suspensas as novas licenças. Fora, sujeitas a autorização de condomínio se o edifício for de habitação colectiva.

IMI majorado: câmaras podem aplicar coeficiente de agravamento até 100% sobre o IMI de imóveis em AL, e algumas fizeram-no (Lisboa, Porto).

CEAL (Contribuição Extraordinária sobre Alojamento Local): 15% sobre rendimento bruto tributável em zonas de contenção, aplicável desde 2024.

Taxa turística: 2 €/noite por hóspede em Lisboa/Porto, até 7 noites por estada.

Categoria B obriga a inscrição nas Finanças, IVA (isento até 15 000 € anual, 6% acima em AL), e Segurança Social como trabalhador independente.

Erros comuns

  • Comparar bruto com bruto: AL parece sempre melhor até subtrair 15% da plataforma, limpeza, IRS categoria B, água e luz. Compara líquido de líquido.
  • Ignorar CEAL e IMI majorado: em zonas de contenção podem consumir 20-30% da margem.
  • Assumir 90% de ocupação: só se consegue em zonas prime com gestão profissional. A média nacional AL em 2026 ronda 45-55%.
  • Não considerar desgaste acelerado: rotatividade alta implica pintura anual, substituição de louças e mobiliário a cada 3-5 anos.
  • Ignorar risco regulatório: quadro AL muda com frequência. Um investimento a 10 anos pode ser inviabilizado a meio.

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Perguntas frequentes

04 entradas
Que ocupação devo assumir para Airbnb?

Para Portugal, uma média realista está entre 55% e 70% em zonas turísticas (Lisboa, Porto, Algarve) e 30-50% em zonas menos turísticas. Consulta ferramentas como AirDNA para dados por bairro.

Que despesas fixas incluir?

Limpeza (~15€/estadia × turnover), lavandaria (~30€/mês), amenities, água/luz extra (~50-100€), IMI/12, seguro AL, condomínio. Uma estimativa conservadora: 25-30% da receita bruta.

Qual é o regime fiscal do AL?

Alojamento local pode ser tributado em categoria B (recibos verdes com coeficiente de 0,35 sobre a receita bruta, imputando 35% para IRS) ou categoria F com opção. Consulta um contabilista — o regime óptimo depende da tua situação.

E se a lei do AL mudar?

O regime do AL em Portugal foi restringido em 2023 (Mais Habitação) — em algumas zonas há suspensão de novas licenças. Antes de investir num imóvel para AL, confirma se ainda é possível registar novo estabelecimento nessa freguesia.

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